부동산 가격 하락이 문제라고 한다. 정부에서는 지난달 부동산 경기를 활성화하기 위해 한정적 세금 감면 혜택을 대안으로 내놓았다. 부동산 가격에 대해 귀에는 들리는 말이 많지만 눈에는 분명한 그림이 보이지 않는다. 고로 flyingbunny는 두꺼비집을 짓듯이 부동산 시장이란 무엇인지 모래 한 더미 한 더미 다시 쌓아보기로 한다.
사람들은 왜 집을 살까? 우선 공급은 외생적으로 고정되어 있으며, 가격의 영향을 받지 않는다고 가정해보자. '거주'의 공급량과 '소유'의 공급량은 동일하지만, '거주'수요와 '소유'수요는 구분해 볼 수 있다. '거주'수요는 주택의 월세를 결정하고, '소유'수요는 주택의 매매가를 결정한다. 우선 인구 변화나 삶의 방식의 변화로 '거주가격'인 월세가 변한다. 한편 주택 '소유'에 대한 수요는 월세와, 가격상승기대, 다른 금융자산의 수익률, 그리고 '내집 마련'에서 오는 직접적인 효용에 의존한다고 볼 수 있겠다.(단순화를 위해 앞으로의 분석에서 이 직접적 효용은 무시한다.) 자기 집에 사는 사람은 '거주'에 두는 가치도 균형월세보다 높고, '소유'에 두는 가치도 균형매매가보다 높은 것이다.
전세는 어떠한가? Kim and Shin(2011)에 따르면 전세는 일종의 Repo거래로, 세입자가 집주인에게 보증금을 빌려주는 데에 대한 이자와 아파트의 월세가 맞아 떨어져서 금융기관이 사이에 끼어 발생하는 비효율성을 없애주는 역할을 한다. 통찰력 있는 분석틀이라고 생각한다. 여기에서 집주인이 왜 주택을 팔아서 투자자금을 마련하는 대신, 전세를 놓기로 결정하였는가는 논문의 주된 논의 밖이다. 아마도 주택 자체의 투자 수익률이 높아서였을 것이다. 그렇다면 전세란 주택이라는 투자 상품이 있을 때, 금융 제약 때문에 집값 전부를 지불하기 어려운 두 사람이 나누어서 투자할 수 있도록 한 제도라고도 볼 수 있겠다.
주택에 대한 투자에서 오는 수익을 월세와 집값상승분으로 나누어 볼 때, 월세수익은 모두 세입자가 집값상승에서 오는 수익은 모두 집주인이 가져가는 것이 하나의 분배 방식이다. 똑같은 집에 대해서 전세금과 월세를 모두 관측할 수는 없지만, 사고 실험을 위해 암묵적 월세 가격이 있다고 해 보자. 세입자는 월세 현금흐름의 현재 가치를 전세금으로 나눈 값만큼의 수익률을 보장받으며, 집주인은 '(2년뒤 예상매매가 - 현재매매가)/(현재매매가-전세보증금)'만큼의 수익률을 기대하게 된다. 다시 말해, 주택이라는 금융자산을 쪼개어 구입하는데 세입자는 균형월세 변동에 따른 위험을, 집주인은 주택가격 변동에 따른 위험을 부담하는 것과 같다. 부담하는 위험 종류에 대한 분배는 고정되어 있으나 수익률은 전세보증금을 올리거나 내려서 분배 비율을 바꿀 수 있다.
자 그렇다면 요즘 중대형 아파트 매매가는 하락하고, 전세 보증금은 상승하는 현상을 어떻게 설명할 수 있을 것인가? 암묵적 월세는 어떤 영향을 끼쳤을까? 인구변화를 고려할 때, 소형아파트의 경우 '주거'수요가 증가했겠지만 중대형의 경우 감소했고 앞으로도 그러하리라 보는 것이 타당하다. 이는 아파트 매매가 하락에 기여하는 한편 오히려 전세 보증금은 덜 오르게 만들었을 것이다. 결국 남는 부분은 주택가격 변동에 대한 기대이다. 아파트 가격 하락 기대로 아파트라는 자산에 대한 기대수익률이 떨어지자, 하락폭 일부를 전세 세입자에게 전가하는 통로로 전세보증금이 사용된 것이다.
뻔한 이야기를 참 복잡하게도 말했다. 하지만 나름대로 의미 있는 분석이었다고 생각한다. 사람들이 집값 이야기를 할 때에 '주거'에 대한 부분과 '투자'에 대한 부분을 따로 떼어놓고 생각하면 좋겠다. 그러면 장기적으로는 '서민이 먹고 사는 문제'와 관련된 감정들을 부동산 가격과 따로 보아, 고민의 초점을 뚜렷이 유지할 수 있다. 어떤 세입자가 재계약을 하면서 집주인이 전세금 인상을 요구해서 힘들어졌다고 하자. 이는 '주거'가 비싸진 게 아니라, (전세세입자로서 참여할 수 있던) 특정 투자기회의 수익률이 떨어진 것이다. 다른 요인이 그대로라면 '암묵적월세'는 변함이 없기 때문이다.
투자 상품으로서의 주택은 일종의 '화폐'와 같다고 느껴진다. 화폐가 '유동성'의 기능이 강하다면, 주택은 '가치 저장'의 기능이 강한 것이다. 어떤 나라가 성장하면 그 나라 화폐의 가치도 오르는 것처럼 그 나라의 부동산 가격도 (더 큰 폭으로) 오른다. 안정 궤도에 오르면 화폐나 부동산이나 가치가 정체된다. 한 나라의 경제가 건강하게 발전하기 위해 '부동산 가격 안정'은 필요할 것이다. 하지만 이는 중앙은행이 '물가안정'을 위해 애쓰는 것과 비슷한 차원으로, 국민들의 질 높은 주거생활을 위한 노력과는 별개로 이루어져야 할 것이다.
참조: Kim, Shin(2011), "Financing Growth without Banks: Korean Housing Repo Contract," http://www.princeton.edu/~hsshin/www/housingrepo.pdf.
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